4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Инвестиционный договор между инвестором и соинвестором

Соинвестор

И так, при возникновении инвестиционной деятельности связанной с недвижимостью в правовом поле появляется такое понятие как соинвестор в строительстве.

Кто такие соинвесторы, спросите вы? В этой статье мы попробуем разобраться с данным вопросом, дать определение данному термину, обозначить основные ситуации, при которых он появляется, а также в чем его сильные и слабые стороны.

Соинвестор это лицо, физическое либо юридическое, заключающее договор соинвестирования с главным инвестором проекта дабы по окончанию строительства иметь право на оформление в собственность заранее оговоренной части построенного имущества.

Теперь выясним, почему же появился данный термин. На самом деле все достаточно банально. Причиной всему стало желание сэкономить или купить объект недвижимости по наиболее выгодной цене. Поэтому соинвесторы в строительстве и появились.

Ни для кого не секрет, что приобрести объект недвижимости гораздо выгоднее на этапе строительства, а не когда данный объект уже сдан застройщиком. А если поучаствовать в процессе покупки как соинвестор, то можно получить дополнительные выгоды в виде неуплаты налога на прибыль, а также минимизации уплаты налога на добавленную стоимость.

Заключая договор соинвестирования соинвестор не выступает покупателем объекта недвижимости, а наоборот лишь дольщиком строительства и именно поэтому освобождается от уплаты соответствующих налогов. В таком случае оплата стоимости имущества носит сугубо инвестиционный характер и покупкой в традиционном смысле не является.

Однако дабы не попасть в нежелательную ситуацию нужно знать некоторые нюансы. Как известно дьявол кроется в деталях, а в нашей ситуации в договоре между инвестором и соинвестором.

И так, договор соинвестирования это форма, заключаемая между инвестором и соинвесторами. На основании данной формы соинвестор оплачивает стоимость части либо полного имущества. После ввода в эксплуатацию оплаченного имущества он имеет право оформить её в собственность.

Необходимо понимать тот факт, что договоры соинвестирования заключаются между компанией застройщиком и инвестором в случае, когда застройщику не хватает собственных средств для окончания строительства.

Чтобы исключить риск обмана перед заключением договора соинвестору в первую очередь необходимо познакомиться со следующими документами:

  • учредительные документы инвестора проекта
  • инвестиционный договор между инвестором и заказчиком
  • документы-основания для реализации инвестиционного проекта.

Как найти соинвесторов: Зачем они нужны?

Соинвестор, вкладывая средства в проект, становится дольщиком. Когда проект реализован, он получает право собственности на часть имущества.

Типичным примером служит приобретение строящейся квартиры физлицом (без образования юридического лица). Выгода дольщика состоит в том, что он заключает деривативную сделку, то есть в настоящем времени покупает будущий объект по низкой стоимости. Готовый построенный объект на рынке будет стоить дороже.

Для инвестора выгода заключается в том, что он не вкладывает свои средства, а пользуется средствами дольщиков. Это не заемные средства, так как возвращать их инвестор не должен. Инвестор обязуется потратить вложенные в проект средства согласно условиям договора (реализовать конкретный объект в указанные сроки). По условиям договора застройщик-инвестор получает определенное вознаграждение по факту реализации проекта, что также указано в договоре.

В условиях договора прописаны права и обязанности обеих сторон. В том числе среди прав инвестора может быть указан найм специализированных подрядчиков для прокладки коммуникаций, выполнения инженерных работ и так далее.

Стать дольщиком можно, выбрав компанию-застройщика, опираясь на сведения о ее репутации на рынке.

Как найти благонадежного застройщика? Необходимо ориентироваться на портфолио компании, условия договора, возможность застраховать вложенные средства.

В договоре важно детально разъяснить условия возврата средств инвестором при несоблюдении сроков и условий строительства, санкции, применяемые к инвестору, порядок истребования средств у страховщика в случае возникновения такой необходимости. При составлении договора учитываются установленные законодательством нормы.

В договоре также должны быть указаны условия передачи денежных средств инвестору, обязательства и права дольщиков, порядок регистрации права собственности и передачи имущества в эксплуатацию соинвестору. В обязательном порядке прописываются права на общедомовое имущество и земельный участок, выделенный под строительство.

Договор соинвестирования: Образец

Инвестор отличается от соинвестора тем, что инвестор официально заключает договор, финансируя проект. Соинвесторы вносят средства, становясь дольщиками инвестора.

В данной статье рассматриваются только договоры, заключенные между владельцами прав на возведение объектов и соинвесторами —лицами, которые имеют средства финансировать проект. Ситуации, когда инвестор заключает договор с административными органами, не рассматривается в рамках данной публикации.

Чтобы договор имел силу, не требуется никакой дополнительной государственной регистрации. В то же время, пожалуй, одним из самых важных критериев таких договоров является достоверное и подробное описание имущества. Делается это для того, чтобы на основании такого описания можно было бы с легкостью идентифицировать объект инвестиций.

Обязательные реквизиты, подлежащие раскрытию, вы найдёте ниже. И так, договор соинвестирования образец:

  • дата и место заключения сделки/наименования участвующих сторон
  • общие положения сделки
  • предмет сделки
  • права, обязанности и ответственность сторон
  • действия при непредвиденных обстоятельствах
  • стоимость сделки
  • срок реализации проекта/действия соглашения
  • заключительные положения
  • все реквизиты всех сторон сделки (для юр лиц – оттиски печатей, для физ лиц – паспортные данные).
Читать еще:  Сколько лет Екатерине Старшовой

В самом договоре соинвестирования пунктами, заслуживающими пристального внимания будут являться:

  • предмет договора
  • условия, позволяющие одной из сторон призвать другую сторону к заключению соглашения по заявлению
  • существенные условия (установленные законодательством) для договора данной формы.

Также чтобы обезопасить себя при заключении договора соинвестор имеет право настаивать, чтобы в документ были включены следующие пункты:

  • ответственность за неисполнение обязательств каждой из сторон
  • сроки исполнения взятых на себя обязательств каждой из сторон
  • обязательства инвестора в конкретном инвестиционном проекте
  • порядок передачи инвестиционных средств от соинвестора к инвестору
  • порядок передачи введенного в эксплуатацию объекта имущества от инвестора к соинвестору
  • порядок регистрации права собственности на объект имущества
  • порядок уступки прав по заключенному соглашению
  • права на землю под строительство
  • права на имущество общего пользования.

Приложение. Примерная форма инвестиционного соглашения между Министерством Российской Федерации по развитию Дальнего Востока, инвестором инвестиционного проекта и ответственным исполнителем

Приложение
к приказу Министерства РФ
по развитию Дальнего Востока
от 27 апреля 2015 г. N 56

*(1) Ответственный исполнитель не является участником настоящего Соглашения в случае, если в качестве Ответственного исполнителя выступает Инвестор. При этом предусмотренные настоящим Соглашением права, обязанности и ответственность Ответственного исполнителя являются соответствующими правами, обязанностями и ответственностью Инвестора.

*(2) Пункт 8 включается в Соглашение в случае принятия Правительством Российской Федерации проекта постановления Правительства Российской Федерации о внесении изменений в государственную программу (и (или) федеральную целевую программу «Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Байкальского региона на период до 2018 г.» утвержденную постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.1996 N 480 (Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 17, ст. 2007) в части включения в нее мероприятий по строительству (реконструкции) объекта (объектов) инфраструктуры, согласно проекту в период 2015 — 2017 гг., и обеспечения их финансирования из федерального бюджета в рамках исполнения Федерального закона «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2014, N 44, ст. 6893).

*(3) В случае если ответственным исполнителем выступает юридическое лицо, учредителем и (или) акционером которого является Российская Федерация и (или) субъект Российской Федерации, то указывается, что финансирование происходит посредством включения объекта (объектов) инфраструктуры в инвестиционную программу компании и (или), что соответствующий объем финансирования предусмотрен и подтвержден в бюджете субъекта Российской Федерации на соответствующий (соответствующие) годы.

*(4) Пункт 11 включается в Соглашение в случае принятия Правительством Российской Федерации проекта постановления Правительства Российской Федерации о внесении изменений в государственную программу (и (или) федеральную целевую программу «Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Байкальского региона на период до 2018 (2025) г.» в части включения в нее мероприятий по строительству (реконструкции) объекта (объектов) инфраструктуры, согласно проекту в период 2015 — 2017 гг., и обеспечения их финансирования из федерального бюджета в рамках исполнения Федерального закона «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов»).

Приложение N 1
к Примерной форме
инвестиционного соглашения между
инвестором инвестиционного проекта,
Министерством Российской Федерации
по развитию Дальнего Востока и
ответственным исполнителем

План-график
осуществления инвестиций Сторонами в рамках реализации инвестиционного проекта ________________________

Договор инвестирования

Соглашение между инвестором и заказчиком оформляются в виде инвестиционного договора установленного образца. В соотношении с последними изменениями законодательства договор инвестирования защищает не только права инвестора, но и еще и предоставляет права и заказчику, которые непосредственно будет осуществлять организационные работы.

Общие понятия: инвестиционный договор

Инвестиционный договор – это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком. В свою очередь договор складывается из обязательств, которые выдвигают обе стороны. Такое понятие впервые было использовано Верховным судом из-за того, что часто встречали случаи когда партнеры не могли разделить между собой прибыль. И вот после множества инцидентов, ввели такое определение и даже предоставили первый образец инвестиционного договора.

Договор инвестирования в бизнес непосредственно имеет две стороны – это заказчик и инвестор.

Заказчик – это человек, который ведет проект, в большинстве случаев сам руководитель предприятия. На нем лежит вся ответственность за средства, которые предоставил инвестор. Он обязуется выполнить все пункты, которые содержит его образец договора с инвестором. Заказчик полностью несет ответственность за результат проведенной финансовой деятельности.

Читать еще:  Можно ли делать ремонт в выходные дни

Инвестор — это может быть юридическое или физическое лицо, которое инвестирует свои средства на финансирование проекта. Главной его целью считается получение прибыли за свой вклад в производство или в сферу услуг.

Инвестиционное соглашение сфере строительства может еще иметь и подрядчика, который будет заниматься организационными вопросами, то есть он будет искать заказчика и инвестора, в свою очередь он получает комиссионный от полученной прибыли. На сегодняшний день это очень хороший вариант заработка и главное – это помогает заключить инвестиционный контракт.

Условия заключения инвестиционного договора

После того как инвестор и заказчик нашли друг друга, то необходимо обговорить все условия заключения договора, которые должны подходить обеим сторонам. Отношения между сторонами строятся таким образом, что инвестор передает денежные средства заказчику, при этом все движения оформляются документально, в соответствии с регламентирующим взаимоотношения законодательством, что в свою очередь уменьшает степень риска потери инвестором своих инвестиций. Заказчик в свою очередь вкладывает все деньги в развитие проекта, при этом он обязан контролировать все процессы затрат и прибыли. В будущем после получения прибыли в установленный срок вкладчику вернуть вознаграждение за пользование денежными средствами.

Проценты за пользование инвестициями могут выплачиваться двумя основными способами:

  • в договоре указывается фиксированная сумма, она считается неизменной на протяжении всего инвестиционного проекта, выплаты должны совершаться точно в срок. Конечно, периодически могут возникать ситуации, по которым заказчик не может выплатить деньги в срок, то в таком случаи необходимо оговаривать данный случай с инвестором. При согласии вкладчика можно продлить срок выплаты, но обязательно данное положение стоит внести в инвестиционный договор.
  • выплата в зависимости от полученной прибыли ее еще называют приблизительной. Иногда проекты бывают долгосрочными, и предугадать точную прибыль почти невозможно. В таком случае ставится приблизительное значение доходности, оно может корректироваться в обе стороны. Такой вариант инвестора в основном не устраивает, так как им хочется знать, что их средства защищены и они получат те деньги, на которые рассчитывают. Для заказчика такой вариант хороший, потому, что они уже не могут гарантировать точную прибыль из-за постоянных изменений, в экономике страны, особенно влияет на прибыль уровень инфляции, который с годами становится все выше, особенно в нашей стране.

Процесс передачи инвестиций заказчику может осуществляться по-разному.

  1. Первый способ включает, что стороны подписывают договор инвестиционного товарищества и деньги передаются заказчику сразу в соответствии с установленными условиями.
  2. Второй способ заключается в том, что средства передаются не сразу, а частями. Зависит это от различных факторов:
  • заказчик на стадии разработки инвестиционного проекта не требует всей сумы денежных средств;
  • инвестор, не до конца доверяет заказчику и пытается таким образом защитить свои средства от потери;
  • такой способ целесообразный, так как проект на данный период не нуждается на вкладе полной суммы.

Все возможные движения денежных средств должны контролироваться как заказчиком, так и инвестором, чтобы в конфликтных случая можно было решить проблему. Иногда подобные разбирательства доходят и до суда, а тут уже требуется подтверждение проведенной операции.

Образец договора инвестирования в бизнес должен учитывать такие обязательства сторон:

  • придерживается установленного срока в осуществлении инвестиционного проекта;
  • предоставляет отчет инвестору, о расходах в случаях необходимости;
  • предоставление участка или офиса для осуществления проекта;
  • сдача результата проведения инвестиционного проекта;
  • предоставление всех необходимых документов для осуществления проектной деятельности;
  • привлечение необходимых лиц для заключения договора;
  • контролирует все действия которые непосредственно относятся к проекту, лишние расходы не допускаются;
  • обязуется вернуть сумму долга инвестору в определенный срок.
  • передает денежные средства заказчику в соответствии с инвестиционным договором, без каких либо изменений;
  • после окончания работы принимает объект от заказчика;
  • выплата вознаграждения заказчику.
  • обязательно регистрирует права собственности на недвижимость или другой полученный результат, при этом передает свой образец договора инвестирования в нужные регистрационные службы.

Нюансы инвестиционного договора

В период заключения договора, как для заказчика, так и для инвестора необходимо ознакомиться с действующими законами государства, нужно это для правильного оформления. В таких делах важно знать все законы, это предоставляет защиту в будущем. Для большей уверенности и для ознакомления можно проконсультироваться с юристом. Такие люди хорошо ознакомлены с такими делами и могут объяснить многие моменты, которые затрудняют вопросы подписания договора. Во время подписания, можно предоставить юристу образец договора инвестирования в бизнес. Он сможет четко обрисовать существующий вариант и ответить на вопросы, связаны с риском.

В том случае, если помощью юриста воспользоваться нет возможности, то стоит придерживаться следующих рекомендаций в подписании инвестиционного договора:

  • четко должно быть указано наименования договора, время заключения, информация о сторонах. Которые участвуют в заключении, место осуществления процесса;
  • важные условия, такие как цена, срок осуществления инвестиционного проекта, цель проекта;
  • права и обязанности инвестора и заказчика.
Читать еще:  Что интересного в интернете

В случаи если это проект по строительству недвижимости, то важно включить адрес и площадь объекта, где строится или планируется строиться дом.

Цена проекта

Договор с инвестором обязательно имеет пункт о цене. Инвестора интересует твердая цена, то есть цена, которая не будет меняться на период осуществления проекта. Она учитывает такие, нюансы ка вознаграждения заказчика за проделанную работу, стоимость материалов для работ, стоимость за услуги предоставленные квалифицированными специалистами, возможные риски, оплата за использование определенного оборудования.

Приблизительная цена определяется в установленном порядке, то есть этот момент обязательно прописывает в договоре. В основном для расчета используют индексный метод. Этот метод предусматривает, что каждые из этих затрат корректируются индексами, при этом учитываются любые изменения в ценах на используемые материалы и услуги.

Важным моментом в определении стоимости проекта играет и срок договора. Во многих случаях именно срок служит точкой отсчета для определения дальнейшей ответственности. Как показывает практика, нарушения обязательств допускаются в срок выполнения проектных работ. В случаи если объект сдается не в тот срок, то возможны изменения в цене. Рискует не только инвестор, а рискует и сам заказчик. Риск инвестора заключается в том, что он не вовремя получает результат и это может обрушить все его планы (иногда инвестируют в недвижимость для последующей продажи, при этом он может заключить договор с потенциальным покупателем). Заказчик рискует тем, что инвестор может подать в суд или стоимость материалов или услуг может увеличиться в цене и это спровоцирует недостаток. Такой расклад может отнять заработок у заказчика.

Передача объекта

Если взять для примера сферу недвижимости, то тут после того, как лицо владеющие правом аренды на землю, обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного строительного комплекса. Важно учитывать тот факт, что договор аренды должен действовать и на тот период, когда строительные работы уже будут закончены. В противном случаи, построенный дом будет считаться, как построенный без ведома владельца и такой дом будет подлежать сносу. А еще если не будет документа аренды, то инвесторы могут присвоить его себе без ведома заказчика. Будет конечно возможность его вернуть назад, правда сделать это достаточно сложно.

Порядок проведения передачи объекта:

  • осуществляется получение разрешения ввода в эксплуатацию заказчиком, обязательно регистрируется дом в государственном реестре управления;
  • после регистрации, заказчик в письменном виде оповещает заказчика о готовности передать объект в собственность, назначает время и дату передачи, где будет все законно оформлено;
  • после осмотра инвестором недвижимости и отсутствии дефектов, он подписывает акт приема-передачи, после отправляется в управление государственного реестра для оформления помещения в качестве своей собственности.

В любом случаи существуют и риски, которых остерегаются стороны инвестиционного договора, основные из них это:

  • Произошла перепланировка помещения. В договоре данный инцидент не отразился. Одна из сторон не в курсе изменений;
  • Отсутствует право собственности на землю у заказчика. Такое строительство будет признано не действительным и в эксплуатацию дом не введется;
  • Объект не соответствует характеристикам, которые четко указаны в договоре;
  • Площадь помещения по размеру меньше и больше указанного в договоре;
  • Строительство объекта осуществлено не качественно, есть отклонения от установленных норм.

Подводные камни

В любом случае, больший риск несет инвестор, так как участвует в проекте его денежный капитал. Вкладчику стоит опасаться многих вещей и перед тем как вложить деньги в дело, то необходимо собрать информацию относительно заказчика.

Эксперты советуют следующие:

  • Изначально стоит проверить деловую репутацию фирмы заказчика, в том числе и их кредитную историю;
  • Обязательно запросить у организации правоустанавливающие документы на владение территорией земли, чаще всего этим документом будет паспорт;
  • Запросить у заказчика все разрешающие документы на проведения проектных работ. Убедиться в том, что нет просроченных разрешений, и в будущем не возникнет проблем с документацией;
  • В случаи если уже имеется инвестор, то стоит провести юридическую экспертизу деловых отношений между ними. После этого запросить договор и приложить их к новому.

Итак, инвестиционный договор – это очень важное решение для заказчика и инвестора, которое необходимо проводить с полным пакетом документации и информации. Для каждого участника есть права и обязательства, придерживаясь которых можно надеятся на получение положительного результата.

Инвестиционный фонд: общее понятие и принцип работы.

Популярные инвестиционные инструменты.

Как проводится инвестиционный менеджмент.

График и другие составляющие части бизнес-плана.

Источники:

http://mir-investicyj.ru/vse-ob-investorah/soinvestor/
http://base.garant.ru/71097318/53f89421bbdaf741eb2d1ecc4ddb4c33/
http://kudainvestiruem.ru/obschee/investicionnyj-dogovor.html

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:

Adblock
detector